Nous mettons en lumière Schindler MetaCore, un tout nouveau système d'ascenseur basé sur la technologie PORT 4D de Schindler, conçu pour permettre la reconfiguration continue et rapide des bâtiments, qu'ils soient neufs ou existants.
Nous rencontrons Florian Trösch, responsable de GLP Transit Management, afin de découvrir les dernières innovations issues du Schindler PORT Innovation Lab.
Nous discutons de l'intérêt pour cette technologie et de son potentiel de transformation - parmi beaucoup d'autres sujets.
Schindler MetaCore est le résultat d'un processus d'innovation agile impliquant de nombreuses parties prenantes et partenaires de discussion. Tout a commencé par la reconnaissance du fait que notre monde, aujourd'hui peut-être plus que jamais, est marqué par des niveaux élevés de volatilité, d'incertitude, de complexité et d'ambiguïté - et que cette situation est probablement appelée à durer.
Nous avons pris conscience que cela avait des implications directes sur la manière dont les villes et les bâtiments devaient être conçus avec l'adaptabilité au futur comme principe fondamental. Concrètement, cela signifie que tous les nouveaux bâtiments devraient être prêts pour un usage mixte, et que ces développements à usage mixte devraient être conçus de manière à faciliter leur modernisation.
Nous avons estimé que la seule façon d'atteindre ce niveau de flexibilité était d'isoler les fonctions d'un bâtiment de l'infrastructure qui le supporte. Nous préférons l'approche « livres et étagère », où l'étagère représente l'infrastructure du bâtiment et les livres symbolisent ses différentes fonctions - et tout comme les livres, ces fonctions peuvent être remplacées à l'infini sans altérer l'infrastructure de base.
Traditionnellement, les immeubles à usage mixte utilisaient différents groupes d'ascenseurs pour des groupes de passagers spécifiques, qu'il s'agisse d'employés de bureau, de clients d'hôtels ou de résidents. Cependant, en examinant les fonctionnalités avancées offertes par Schindler PORT 4D en termes de gestion du transit, nous avons réalisé qu'il était techniquement possible pour la même cabine d'ascenseur de desservir différents groupes de passagers sans qu'ils n'entrent jamais en contact les uns avec les autres - et, ce qui est tout aussi important, sans jamais compromettre l'expérience de voyage. Schindler MetaCore était né.
Cette innovation a permis de s'éloigner de l'approche « une fonction, un groupe d'ascenseurs », qui a prévalu au cours des 100 dernières années, et d'introduire une solution plus flexible et plus polyvalente.
Les estimations des taux d'inoccupation ne sont pas disponibles à l'échelle mondiale, mais elles le sont pour certains marchés. Un rapport récent de McKinsey montre que les taux d'inoccupation ont grimpé en flèche dans de nombreuses grandes villes du monde, et que ces taux devraient augmenter jusqu'en 2030.
Aux États-Unis, les taux d'inoccupation des bureaux étaient supérieurs à 19 % au troisième trimestre 2022, selon JLL. Au Canada, ils étaient supérieurs à 17 % à la fin de 2022, selon CBRE.
Selon un rapport de The Independent, la ville de New York compterait l'équivalent de 26 Empire State Buildings d'espaces de bureaux vides après la pandémie. À Londres, les taux d'inoccupation ont grimpé à plus de 26 % à la fin de 2022, alors qu'ils étaient inférieurs à 18 % avant la pandémie (FDI Intelligence, 2023).
Certains chiffres sont également disponibles pour des quartiers d'affaires spécifiques - et ils racontent la même histoire. Par exemple, les taux d'inoccupation des bureaux à Manhattan étaient estimés à plus de 17 % au début de l'année 2023, soit le taux le plus élevé depuis 2000, date à laquelle les données ont été recueillies pour la première fois.
Les bâtiments à usage mixte sont le fondement de nos villes futures, car ils mettent fin au concept de quartier monofonctionnel que les gratte-ciel, entre autres, ont introduit dans les villes. Ils rendent les villes et les quartiers plus vivants, offrant une meilleure qualité de vie et une expérience à échelle humaine, apportant la variété et l'inspiration pour lesquelles les villes étaient connues à l'origine.
L'un des principaux avantages de ces développements à usage mixte est qu'en offrant un accès facile aux nécessités quotidiennes, ils éliminent le besoin de déplacements longue distance à forte intensité de carbone, tout en créant des quartiers plus vivants et en favorisant des modes de vie plus sains - la marche et le vélo devenant la norme pour se déplacer.
En utilisant Schindler MetaCore, nous réduirons encore davantage l'empreinte carbone des bâtiments à usage mixte, en éliminant complètement le besoin de démolition. Schindler MetaCore permet essentiellement aux bâtiments d'accroître leur longévité en leur donnant la possibilité de se réinventer - de manière transparente et sans fin. Les propriétaires d'immeubles seront en mesure d'adapter leurs structures à de nouveaux usages à volonté.
Il semble qu'il y ait un appétit croissant pour les bâtiments à usage mixte, ce qui coïncide également avec un intérêt croissant pour les modèles d'urbanisme alternatifs comme la ville à 15 minutes, qui sont en grande partie construits autour de bâtiments à usage mixte.
Il est toutefois difficile d'obtenir des chiffres. Mais si l'on en croit les experts immobiliers, le marché connaît un boom des mégaprojets à usage mixte, avec un nombre croissant d'immeubles à usage mixte intégrant une composante résidentielle qui sortent de terre. Aux États-Unis, dix pour cent des nouveaux appartements se trouveront dans des immeubles à usage mixte en 2021, contre seulement deux pour cent en 2011, selon globest.com.
Et nous nous attendons à ce que cette demande augmente, car les immeubles à usage mixte sont intrinsèquement plus flexibles, ce qui permet aux promoteurs immobiliers de minimiser le risque d'"actifs immobilisés" - en leur permettant d'introduire de nouvelles utilisations au fil du temps pour générer de nouveaux flux de revenus. Un bâtiment à usage mixte Schindler MetaCore est en mesure d'effectuer ces conversions avec facilité, ce qui permet d'écarter le risque d'immobilisation d'actifs.
Aux États-Unis, 10 % des nouveaux appartements se trouveront dans des immeubles à usage mixte en 2021, contre seulement 2 % en 2011. Source : globest.com
Un actif échoué est un investissement qui perd de la valeur avant sa durée de vie utile prévue en raison de facteurs tels que le changement climatique, des politiques environnementales plus strictes et l'évolution des attentes de la société.
Alors que le changement climatique devient une préoccupation majeure pour les investisseurs et que la réglementation en matière de développement durable se durcit, les actifs incompatibles avec une économie à faible émission de carbone risquent d'être abandonnés. La baisse des coûts des technologies propres et la demande croissante de bâtiments respectueux de l'environnement contribuent également à l'abandon d'actifs.
Les bâtiments à usage mixte existent depuis de nombreuses années, dans toutes sortes de configurations. Souvent, les hôtels et les immeubles résidentiels sont combinés, et de nombreux bâtiments en Extrême-Orient ont des niveaux de podium avec des centres commerciaux ou des espaces de divertissement.
L'International Commerce Center (ICC) à Kowloon, Hong Kong, en est un bon exemple. Sa base abrite une gare, un centre commercial et une patinoire, tandis que les étages supérieurs abritent des bureaux et un hôtel.
Si les bâtiments à usage mixte ne sont pas un phénomène nouveau, le concept qui les sous-tend s'est transformé ces dernières années, avec des combinaisons plus granulaires et plus flexibles qu'auparavant.
Dans le cas d'Omniturm, les architectes ont délibérément placé les appartements dans la partie centrale du bâtiment plutôt qu'au dernier ou au dernier étage (comme c'est généralement le cas) afin de souligner le caractère polyvalent de l'immeuble. On constate également une augmentation du nombre d'immeubles proposant des bureaux et des appartements au même étage.
Les immeubles à usage mixte ouvrent de nombreuses possibilités en termes d'urbanisme. Mais selon nous, la flexibilité reste la clé, car il est impossible de prédire comment la société évoluera. Les tendances vont et viennent - et, dans une certaine mesure, c'est également vrai pour l'urbanisme - mais la flexibilité qu'apporte notre technologie ne disparaîtra jamais.
Ce que nous savons, c'est que le remplacement des bâtiments par de nouveaux ne sera jamais une option viable. Avec Schindler MetaCore, nous donnons aux futurs urbanistes une infrastructure permanente qu'ils peuvent continuellement développer pour répondre aux besoins de leur époque.
La réutilisation est généralement plus durable. Par rapport à une nouvelle construction, elle nécessite moins de matériaux de construction et moins de travail - ce qui signifie en fin de compte moins d'émissions de gaz à effet de serre.
Les recherches sur les avantages environnementaux de la réutilisation sont sans équivoque : La rénovation d'un immeuble de bureaux produit environ 220 kg/m² d'émissions de CO2, tandis que la construction d'un nouvel immeuble de bureaux produit 475-560 kg/m² de CO2, soit environ 2,2-2,6 fois plus, comme le montrent des études récentes menées aux États-Unis. Et nous pensons qu'il s'agit là d'une estimation prudente.
Bien entendu, aucun projet de reconversion n'est identique. Il faut tenir compte du type de béton utilisé et de l'approche globale du projet, mais dans la plupart des cas, la réutilisation s'avérera plus durable.
Bien que la réutilisation ait été largement associée à la modernisation, nous avons constaté que Schindler MetaCore offre des avantages encore plus importants en matière de durabilité lorsqu'il est utilisé dans le cadre de scénarios de modernisation spécifiques.
De nombreux bâtiments ont besoin d'être réaffectés non pas parce qu'ils ont besoin d'être modernisés, mais simplement parce qu'ils ont été construits sur la base d'un ensemble d'hypothèses erronées au cours de la phase de planification. La conversion de ces nouveaux bâtiments est relativement facile et nous pouvons avoir un impact environnemental positif considérable avec Schindler Metacore en évitant leur démolition. De plus, lorsqu'un bâtiment est conçu selon nos principes Schindler MetaCore - avec une vision claire de la réutilisation sans fin - la quantité d'émissions de C02 liées à la réutilisation peut être encore réduite à près de zéro.
La chute drastique de la demande d'espaces de bureaux a conduit les promoteurs immobiliers à se tourner vers la reconversion. Le COVID a certainement accéléré cette tendance en faisant exploser les taux d'inoccupation des bureaux, mais les projets à usage mixte étaient déjà en hausse avant que la pandémie n'éclate. Selon The Real Deal, une publication spécialisée dans le suivi des transactions immobilières, les projets de rénovation en cours dans la seule ville de New York représentent une valeur combinée de près de 2 milliards d'USD, ce qui est énorme.
Au cours des derniers mois, nous avons assisté à de nombreux projets de réaffectation d'espaces de bureaux vides en espaces résidentiels, qui sont beaucoup plus demandés. Cette tendance à la reconversion est souvent soutenue par les autorités locales, qui encouragent souvent les rénovations par le biais d'allègements fiscaux, par exemple. Nous avons également vu des hôtels (ou des parties d'hôtels) transformés en appartements.
Et cette tendance ne semble pas près de s'atténuer. Dans les pays occidentaux, le fait qu'environ 80 % des bâtiments qui existeront en 2050 aient déjà été construits signifie que la rénovation ne fera que gagner en importance.
Il est évidemment plus facile de réaffecter des bâtiments qui ont été conçus dès le départ dans cette optique - et nous espérons vivement pouvoir persuader la communauté des architectes d'adopter cette approche.
Mais il faut être pragmatique : si 80 % des bâtiments qui existeront en 2050 sont déjà là, leur transformation est une priorité. Pour ce faire, nous avons entamé une série d'études, en collaboration avec des architectes, afin de déterminer la faisabilité des conversions dans différents scénarios. Nous avons découvert qu'en utilisant Schindler MetaCore, même des configurations qui semblaient à première vue problématiques peuvent être radicalement adaptées.
Par exemple, nous avons étudié un immeuble de bureaux de New York dont les grandes surfaces de plancher ne laissaient pénétrer que très peu de lumière naturelle dans la zone centrale. Nous avons découvert qu'avec une nouvelle structure d'appartements à deux niveaux en quinconce près des fenêtres, il était possible de préserver suffisamment de lumière du jour pour créer des espaces commerciaux dynamiques au centre de la structure.
Nous avons quelques concepts en cours, chacun visant à accroître les avantages de Schindler MetaCore, et que nous intégrerons progressivement au cours des prochaines années.
Mais de manière plus générale, nous sommes encore en train de comprendre les implications positives massives de cette innovation sur la conception de nos futures villes. Nous pensons que, de la même manière que nous avons contribué à construire les villes d'aujourd'hui avec nos technologies actuelles d'ascenseurs, nous contribuerons à façonner les villes de demain avec Schindler MetaCore - et c'est une perspective extrêmement excitante.